Egyre gyakrabban találkozhatunk banki reklámokkal és ingatlanszakértői ajánlásokkal, miszerint most érdemes ingatlant vásárolni. Valóban nagyon jó ajánlatok várják a lakást keresőket, de nem érdemes kapkodni. A lakáshitelek között nehéz a választás, mert itt vannak az új kamattámogatott hitelek, a piaci hitelek kamata is folyamatosan csökken, szocpolról is sokat hallunk és 20 bank több, mint 300 különböző lakáshitele között hatalmas különbségek vannak. Ha alapvető dolgokra odafigyelünk és tájékozódunk a választás előtt, milliókat spórolhatunk.

Milyen változások történtek a piacon?

Habár még mindig sokat olvashatunk a régi devizahitelek hibáiról, tavaly áprilisban több olyan rendelkezés is hatályba lépett, amikkel már sokkal biztonságosabbak az újonnan igényelt hitelek. Ezek között a legfontosabb az, hogy a lakáshitelek referenciakamathoz vannak árazva, vagyis egy publikus alapkamatszerű értékre raknak rá a bankok valamennyi kamatfelárat, amin nem lehet változtatni a futamidő során (legalábbis ha szerződésszerűen törlesztünk). Ez nem vonatkozik a legalább 3 éves kamatperiódusú hitelekre (mert ott csak egy fix kamatot adnak meg), de nem valószínű, hogy a kamatfordulókor ezzel visszaélnének a bankok. Egyúttal a devizahiteleket kivégezték, lakásvásárlásra nem lehet már ilyet igényelni.

Mire kell odafigyelni?

Ez alapján azt gondolhatnánk, hogy könnyű összehasonlítani a hiteleket, elég csak a kamatfelárakat, kamatokat megnézni. Ez korántsem igaz, mert a bankok millió féle akciója és kamatperiódusú hitelei között nagyon nehéz az eligazodás és a bankok egymás alá kínálásával sokat nyerhetünk. Most egy legalább 13 millió forintos használt lakást vásárlót veszünk alapul, akinek 10 millió forint hitelre van szüksége (maximum ennyit lehet kamattámogatott hitelből igényelni használt lakás vásárlásához) 20 éves futamidővel és a legjobb hitelt akarja megtalálni. Döbbenetes a különbség: a legolcsóbb és a legdrágább ilyen piaci lakáshitelnél 30.000 Ft-os havi törlesztőrészlet különbség van és az összesen visszafizetendő összeget tekintve több mint 7 millió (!) forintos a különbség ha megnézed hitelkalkulátorunkban, vagyis a lakás egész gépi felszerelését, bútorokat is bőven megspórolhatjuk, ha okosak vagyunk.

Íme a legjobb ajánlatok

Az összes hitel közül a 3 legjobb kamattámogatott hitelajánlatot elemezzük, majd a végén a legdurvább nem támogatottal összevetjük. Az új Otthonteremtő lakáshitelnél, melyet egy éve igényelhetünk, a futamidő első 5 évében van kamattámogatás, vagyis a 6. évtől megnövekszik a törlesztőrészletünk.

Az 1. helyezett...

A „K&H Otthonteremtési Hitel - prémium banki kamatkedvezménnyel - induló díjakkal” terméke veri a piacot, ha az összesen visszafizetendő összeget nézzük. Nagyon fontos, hogy mi alapján döntünk – érdemes több szempontot is megvizsgálni. Mint azt a K&H régóta tudja, a legtöbb igénylő főként a törlesztőrészlet nagyságára figyel oda és legfeljebb a kezdeti költségre. Habár nem a legolcsóbb a törlesztőrészlete a K&H hitelének, mégis itt fizetjük vissza a legkevesebbet. A kezdeti törlesztőrészlet 71.643 forint, ami majdnem 5.000 forinttal megemelkedik 5 év után. A bank azonban nem adja bárkinek oda ezt a hitelt – a K&H-ról egyébként tudvalevő a piacon, hogy nagyon jó hitelei vannak (papíron), de a gyakorlatban nagyon válogatós, hogy kinek ad igazán jó kamatfelárakkal kölcsönt.

Általában 2 féle gyakorlat van a kamatfelárat illetően – vagy van egy fix kamatfelár és mindenkinek azt adja a bank (vagyis annak, aki kaphat hitelt) vagy ügyfélminősítés alapján dől el, hogy kinek milyen kamatfelárat ajánlanak. A K&H-nál K1-6 kategóriák vannak és a hitel kamatfelára lehet akár 1% is (K1), de akár 2,7% is (K6).

Ennél a hitelnél 300.000 forintot a bankhoz kell utalnunk a teljes futamidő alatt. Ezért 0,25%-os kamatkedvezményt kapunk és K&H okos számlacsomagot kell nyitni. Látszólag ezek nem teljesíthetetlen feltételek, de ha csak nem legalább 20 milliós ingatlant veszünk, akkor kevés esélyünk van ilyen kondíciókhoz még a jövedelem jóváírás mellett is.

Lássuk a 2. helyezettet...

A dobogó második fokán az FHB Otthonteremtő Kamattámogatott hitele van 12 hónapos kamatperiódussal, 7,14%-es THM-el. A kezdeti törlesztőrészlet forintra megegyezik a K&H-éval (71.643 ft), a 61. hónaptól viszont már többet, 79.251 Ft-ot kell fizetnünk havonta és összességében 18.690.581 forintot fizetünk vissza. Mindegyik hitelnél fontos kiemelni, hogy változatlan referenciakamattal/kamattal számolnak a kalkulációink, ami szinte biztosan nem marad így 20 évig, de minél alacsonyabb ennél a kalkulációnál a hitel, az kamatemelkedésnél is olcsóbb lesz. A kezdeti költség itt is minimális, 52.500 Ft, amiből visszaadnak 31.700 Ft-ot. Fontos, hogy ebben a költségben nincs benne a közjegyzői díj (kb. 50.000 Ft lesz) és az adásvételi szerződés díja sem (kb. 0,5%-a a vételárnak), valamint a biztosítás költsége, amit biztosan kötnünk kell majd (kb. évi 15-20.000 Ft). Itt már enyhébbek a feltételek és csak 240.000 Ft jóváírást kell teljesíteni (ezzel 0,75% kamatkedvezményt kapunk), ami sokkal elérhetőbbé teszi ezt a hitelt. Az FHB mellett szól, hogy szinte neki van a legnagyobb tapasztalata a kamattámogatott hiteleknél, már 10 évvel ezelőtt is nyújtott ilyeneket. További spórolást érhetük el, ha lakástakarékpénztári megtakarítással is kombináljuk a hitelt, így még évi + 1-2 X 72.000 Ft-os támogatást is kaphatunk.

És végül a 3. helyezett...

A dobogó harmadik fokán az UniCredit Bank Otthonteremtési Hitel 5 éves kamatperiódussal áll. A kezdeti költségek összesen 102.080 Ft-ra jönnek ki, amiből 30.480-at visszatérít a bank (értékbecslési díj, közjegyzői díj, valamint az ügyvédi díj maximum 50.000 Ft-ig). A visszatérítés feltétele, hogy az ügyvédi díjról kibocsátott számla az adós nevére szóljon. Majdnem 5.000 Ft-al magasabb a törlesztő, mint a többieké a kezdetben, de a 61. hónaptól kicsit olcsóbb, mint az FHB 5 éves kamatperiódusú hitele. Ez meglátszik az összesen visszafizetendőben is, ami kissé alacsonyabb (273.156 Ft-al), viszont a THM-e mégis magasabb, mint az FHB-nak. Ez is mutatja, hogy a THM nem mindig tökéletes, mert nem minden bank számolja teljesen megegyező módszerrel. Itt a feltételek teljesíthetőek – minimum 120.000 Ft jövedelem kell a bankhoz érkezzen és havonta 15.000 Ft-ért kell bankkártyával vásárolnunk, hogy megkapjuk az Aktív kedvezményt, ami 0,5%.

Mit nézzünk?

A PSZAF évek óta sulykolja, hogy a THM-et nézzük, mert az egy olyan arányszám, amely sokat elmond a hitelről. Sokan nem tudják, hogy a THM-et, amit a bankoknak ki kell írniuk a reklámokban, azt 5 milliós hitelösszegre és 20 éves futamidőre kell kiszámolni – ha nem pont ilyen hitelt veszünk fel, akkor már nem annyira jó arányszám, mert lehet, hogy adott bank éppen 7 milliótól ad kedvezőbb kamatot, mint például az OTP a lakáshiteleinél. Egyik sem tökéletes megoldás, leginkább az összesen visszafizetendő összeg lehet szakértők szerint döntő, illetve a hitel kamatperiódusa. Előbbi egy olyan összeg, amely megmutatja hogy mennyibe kerül a hitel összesen, mennyit fizetünk vissza (ha belegondolunk ez a lényeg, az összes többi variálás a költségmegnevezésekkel, a kamatokkal másodrangú). Ezt mindenki érti, minél kisebb ez a szám, annál jobb nekünk és utóbbi segít azt a biztonságot megteremteni, hogy ne változzon a kamat túl gyakran (a kamatperiódus az az időszak, amely alatt a hitel kamata nem változhat meg – de ez csak akkor áll, ha rendesen fizetjük a hitelünket). Tehát ha 5 éves kamatperiódust választunk, akkor 5 évig fixen tudunk tervezni a havi kiadásokkal. A régi hiteleknél sokszor azért nőtt a törlesztő (az árfolyam és kamatmozgások mellett), mert a futamidő elején 6-12 hónapra a bank akciós kamatot adott –már nincs ilyen, a bankok tavaly tavasztól nem nyújthatnak kedvezményes kamatot a futamidő elején.Mennyi lehet a kamatfelár?

Mi történik, ha vége az 5 éves kamattámogatásnak?

A hitel elején, a kamattámogatás ideje alatt 5 éves kamatperiódus van, tehát a kamat nem fog változni, de utána 3 havi kamatperiódus lesz, vagyis negyedévente változhat majd a törlesztőrészlet. Az első 5 év után választható 1, 3 vagy 5 éves kamatperiódus is – egyre több bank figyel erre oda, mert az utóbbi hetekben a K&H, az OTP, és az FHB is több új kamatperiódust vezetett be – nyilván azt felismerve, hogy egyre több ügyfél akarja magát minél hosszabb időre befixálni a mostani rekord alacsony kamatokkal. Tehát érdemes legalább 1 éves kamatperiódust választania annak, aki szereti a biztonságot (de akár 5 évesre is sokan voksolnak).

A bank akció keretében visszatéríti a közjegyzői okirat díját max. 60.000 Ft-ig, amennyiben K&H kényelmi vagy maximum számlacsomaggal rendelkezel vagy újonnan nyitsz ilyet.

Hol marad az OTP?

Az OTP, aki legelőször indította a kamattámogatott hiteleket, is beszállt a versenybe, nála minden hitelcélra igényelhető a támogatott hitel és speciális konstrukciók vannak a saját LTP-jével való kombinálásra is. Ez a hitel kb. egy szinten van az UniCredittel az első 5 évben, amikor nem változik a hitel kamata és gyakorlatilag 0 ft kezdeti költséggel igényelhető, valamint a közjegyzői díjat is a bank fizeti meg. Itt a 0,5%-os kamatkedvezmény feltétele havi 150.000 Ft utalása a bankhoz és havi 2db csoportos beszedés, ami teljesíthető. A sok kamatkedvezménynél láthatjuk, hogy egyre inkább a hitelek ára is olyan, mint a bankszámláké vagy betéteké. Minél több szolgáltatást, kötelezettséget vállalunk, annál kedvezőbb kondíciókat kapunk. Van olyan bank, ahol étlapszerűen válogathatjuk ezeket össze (K&H, OTP).

Melyik a legjobb hitel?

A legjobb piaci hitel jelenleg a Volksbank Priority Forint kölcsöne „A típusú” lakáshitel. Veri az összes kamattámogatott hitelt, a törlesztőrészletet, illetve az összesen visszafizetendőt és a THM-et is, sőt a kezdeti költségei sem mondhatóak magasnak (ráadásul a közjegyzői díjat jóváírják folyósítás után és az Energetikai tanúsítvány díjáról kiállított számla értékét is (max. 20.000 Ft-ot). Nagy hátránya viszont, hogy az ingatlan forgalmi értékének maximum 55%-ára lehet felvenni, tehát legalább 20 millió forintos lakást kell vennünk és arra 10 millió kölcsönt kérni, illetve 300.000 Ft-os jóváírással (jövedelemmel) is rendelkeznünk kell, amit sokan nem tudnak teljesíteni (kemény feltételek, mint a K&H-nál). Azért lehet ez jobb, mint a kamattámogatott kölcsön, mert ott nem mehet 6% alá a kamat (itt 5,55%) és a kamattámogatás csak az első 5 évre jár, tehát minél inkább meghosszabbítjuk a futamidőt, a kamattámogatás annál inkább elolvad.

Melyik hitelt válasszuk?

A legtöbb érdeklődőnek valószínűleg az FHB, OTP és UniCredit hitele közül érdemes válogatni, mivel az első 5 évben nincsenek jelentős különbségek és a tapasztalat szerint 5 évente egyébként is érdemes megversenyeztetnünk a bankokat (külföldi banki termék összehasonlító oldalaknál van olyan lehetőség, hogy csak az első 5 év alatt rakja sorrendbe a hiteleket, mert utána egyébként is rengetegen kiváltják).

Ezekre érdemes odafigyelni!

Mindenhol kb. 1 hónap amíg átmegy a hitel, ha minden rendben van, de inkább 5-6 héttel számoljunk. Fontos, hogy a foglaló/előleg letétele előtt válasszuk ki, hogy melyik bank hitelét akarjuk és a banknál kérjünk előszűrést, hogy biztosan megkaphatjuk-e a hitelt. Ez azért fontos, mert ha nem, akkor bukhatjuk a foglalót, vagy „jobb” esetben 2-3 bankkal kell majd egyszerre kapkodnunk, hogy ki ad hitelt és a kapkodásban biztos, hogy előnytelen hitelt írunk majd alá. Az adásvételi szerződést a kiválasztott bank formai követelményei szerint kell megírni. A bankok a bevont ingatlan(ok) forgalmi értékének maximum 80%-áig hiteleznek, de  inkább 70%-kal számoljunk, mert ez az általános.